三四线城市房价破万 居民感慨：为何涨这么快

贰零壹伍我来了

2018年05月22日 01:44 21世纪经济报道

　　原标题：“小地方”房价破万？ “潮水”退去或再现库存积压

　　本报记者 李果 成都报道

                               
登录/注册后可看大图

　　导读

　　在这些三四线城市，有能力购买高价房的人不多，当第一批开发商来“收割韭菜”后，留给第二批开发商的空间已经不多了，而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房，也许几年后，这些城市又会出现大量的库存。

　　“房价太高了。”发出这个感慨的不是一二线城市的居民，而是21世纪经济报道记者一位在三线城市生活和工作的朋友。

　　他感慨说，最近这一两年，他所在城市，稍微中心一些的地方，基本已经买不到万元以下的房子：“你说一线城市二线城市工资高，机会多，房价上涨正常，我们这个城市工资也不算高，为什么涨得这么快？”

　　他的感慨并非个例。21世纪经济报道记者了解到，不少三四线城市成为这波房价上涨的热点。

　　这是真的吗？这背后的原因是什么？

　　多种因素影响三四线房价

　　在本轮房价上涨中，新一线城市和部分二线城市的一个变化逻辑是：随着大量毕业生等就业人口的涌入，打破了房地产市场原有的供需平衡。

　　而对于一些此前不被关注的小城市而言，近几年也出现了人口回流。比如，此前一直是人口输出大省的四川，在2011年-2017年，每年分别增加8.2万、26.2万、30.8万、33.2万、63.8万、58万和40万常住人口，平均每年增加37.2万人。至此，四川省常住人口规模连续7年增加。据21世纪经济报道记者了解，其中一部分人经过多年的积累，也有经济能力在县城购买新房。

　　然而，这一逻辑就很多地方来说，也并不完全适用。以成都市青白江区为例，根据其2017年国民经济和社会发展统计公报数据，年末常住人口40.67万人。2015年和2016年，该区的常住人口变化情况为：39.87万人、40.21万人，显示出该区常住人口并未出现大幅度的增长。但2016年以来，青白江区的房价增长明显。

　　而上述人口涌入逻辑，对于不少持续处于人口流出状态的三四线城市，就更加难以成立了。

　　那么，是什么因素促进了这些城市的购房需求？21世纪经济报道记者了解到，首先是改善型住房需求。过去，三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓，而随着家庭成员年龄增大，购买电梯公寓的需求大量增长。

　　但更关键的原因是房地产的投资和拿地需求都在从一二线城市向三四线外溢。

　　进入3月后，供职于成都某大型房地产商的一名负责人，往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多。

　　“过去是地方政府求着我们拿地开发，现在这些地区的土地都供不应求。”该人士对21世纪经济报道记者称。

　　目前，大量的房地产开发企业进入三四线城市，是随着一二线城市的限购、限价，影响了开发商的利润，再加之市场需求被抑制，以及一二线城市地价过高等因素影响。不少开发商转为在新的区域拿地。而这些区域一个共性是：对消费者不限购，对开发商不限价，同时随着经济的发展，具备了承受更高房价的地区人均收入水平。

　　“比如我们刚刚在四川某GDP过1000亿的城市拿了一块地，我们的拿地成本在5000元/平方米左右，可能会卖到一万，而这个城市的房价目前才8000元/平方米左右。”上述房地产负责人表示。

　　需警惕大量新增库存

　　然而，西南财经大学副教授刘璐对21世纪经济报道记者称，导致三四线城市房价上涨的主要因素，是中心城市调控趋严导致的购买力外溢。

　　“一种情况是自然的补涨。比如很多东北城市都是这种类型，属于市场价值的自然修正。”刘璐称，“另外一种情况就是热点中心城市向周围的热度外溢，以本省的中小城市为主。比如四川的南充等地，2017年上半年的房价还在下行，但随着成都的楼市调控越来越严，包括南充在内的省内其他城市的楼市逐渐热了起来。”

　　值得注意的是，成都在5月15日发布购房新政后，对过去不在限购之列的远郊城市也增加了约束性条款。其中最大的变化是从过去不限制购买，到限制以家庭为单位购买，而限购条件则从过去的无限制，到要求需缴纳满一年社保。

　　而类似成都的一二线城市楼市新政，会否刺激购房需求流向周边三四线城市？

　　刘璐认为，现在情况比较复杂，如果成都新房二手房的价差存在比较长的时间，那周边还会一直火。

　　同时，刘璐认为，尽管四川省内的三四线城市本身有购房需求，但和三四线城市巨大的库存相比不算什么。“这一轮三四线城市热起来主要还是核心大城市调控趋严带来的购买力外溢。很多三四线城市自身的基本面是难以支撑楼市持久热度的。”

　　对此有同样担忧的，还有来自房地产企业的负责人。

　　“潮水过去，三四线城市可能又出现大量库存。”一名供职于全国某大型房地产企业的四川区域负责人对21世纪经济报道记者表示，“现在有大量的开发商涌入了三四线城市，我担心未来又将推高这些城市的库存。”

　　尤其是随着大量开发商涌入，三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。“在我们业内，把这种行为称为‘割韭菜’，”上述人士说，“毕竟在这些三四线城市，有能力购买高价房的人不多，当第一批开发商来“收割韭菜”后，留给第二批开发商的空间已经不多了，而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房，也许几年后，这些城市又会出现大量的存量住房现象。”

　　值得注意的是，从今年3月起，多个三四线城市政府开始发文进行调控。如四川省泸州市发文称，将对“中心城区热点区域的地块，需要采取限定住房销售价格、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的，由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案，并列入土地出让方案报市政府批准后执行”。

　　而就在5月14日晚间，丹东市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》，表示要坚定不移落实房子是用来住的、不是用来炒的工作定位，坚决防范炒房投机行为，并明确规定出限制区域范围。

贰零壹伍我来了

厦门楼市数据显示：这四大指标出现 房价不跌不行

2018年08月13日 07:19 新浪财经-自媒体综合

　　这四大指标出现 房价不跌不行

　　来源：杠杆游戏

　　最近厦门很火。不是房地产热，而是因为房价有下跌。

　　甚至在部分媒体的报道里，厦门楼市深陷降价漩涡：整栋打折，开发商亏也要卖。当然，也有人对此有不同意见。

　　总的来说，厦门房价依旧是非常高的。但房价下跌了，也是事实。

　　一个城市房价会不会涨，有很多共识的标准，比如货币政策、调控政策、人口增量指标、产业和经济增长情况、投资情况……

　　但如何预判一个城市房价跌，则很难说。杠杆游戏一直在思考这个问题。因为此次媒体聚焦，我认真看了下厦门的一些数据。

　　就此确实发现一些有趣的指标，今天和各位考友分享。

　　1、头一年新增宅地可建面积高于同期销量。笔者查阅厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》了解到，2017年厦门市商住用地成交30宗，总建面159.0万平米。

　　而同期，2017年，厦门市商品房销售357.9万平米，其中住宅销售152.2万平米，占比42%。

　　如上数据，2017年厦门新增的商住用地可建的房屋面积，已经比当年的住宅销售面积要高。这说明，未来的供应基本有保障。

　　2、销售明显下滑。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露，2017年，厦门商品住宅销售面积152.2万平米，同比下滑51%。

　　注意这个数字，降幅之惊人。如果某位杆友发现自己所在城市，住宅销售滑坡明显，你说开发商或地方会不想办法吗？

　　3、房地产销售金额比房地产投资还低。厦门中原研究中心的数据显示，2017全年，厦门商品房销售额749亿元，创近5年来新低。

　　而厦门2017年统计公报披露，当年厦门房地产开发投资879.86亿元，增长14.9%。当然，很多朋友想说，投资金额部分未来才会变成销售，但每一年都有投资，销售-投资都是滚动的。所以，这还是很说明问题。

　　譬如，如上图所示，2016年厦门房地产销售额1012亿元。而2016年厦门统计公报显示，当年厦门房地产投资765.80亿元。行情好的时候，都是销售比投资多的。因为销售立竿见影，而投资是有一定滞后的。

　　如果一个城市房地产投资金额比销售额还多了，你说开发商急不急。投资的钱大部分都是有成本融资而来，必须快速周转、回款！

　　4、土地出让金接近当年商品房销售额的60%。财务上，一个公司或者政府负债率40-60%一般认为较为合适。厦门国土房管局《厦门房地产市场2017年第四期》披露，2017年厦门土地出让金424.1亿元，同比下降13.8%。

　　如上所述，2017年厦门商品房销售额749亿元。据此，杠杆游戏算出，厦门2017年土地出让金占到当年商品房销售额度的56.62%。

　　而2016年时，厦门土地出让金491.9亿元。如上所述，2016年厦门房地产销售额1012亿元。土地出让金占到当年商品房销售额度48.61%。

　　可见，厦门2017年土地出让金占当年商品房销售额的比重，上升得比较明显。除了土地成本，房子还有资金成本、建安成本等，您说土地出让金占当年商品房销售金额比重过高，开发商开心否？

　　而上文，杠杆游戏分析过，2017年厦门新增宅地可建面积，是高于2017年销量的——无论从土地成本，还是从未来可供应面积上说，开发商资金和销售都会有压力。

　　说直白一点就是，如果销售速度或者金额上不去，未来死几家公司不是没可能。

　　小结：目前来说，上面要求房价必须遏制，调控不准放松。如何拉动销售的总量和总金额，成了一个问题。变相放松调控，可能要被问责；涨价，暂时没有空间，也要被问责。

　　那么，降价-促销-回款，可能是部分资金压力大开发商的唯一选择。

　　综上所述，各位考友如果想判断自己所在城市，或者投资标的地房价跌不跌。可以试一试本号今天总结的几个指标：

　　1．头一年新增宅地可建面积高于同期销量；

　　2．销售明显下滑，比如超过20%、30%，甚至更高；

　　3．房地产销售金额比房地产投资还低；

　　4．土地出让金占当年商品房销售额比重较高，比如接近或超过60%。